De nombreuses canalisations traversent la copropriété pour alimenter en eau les lots et permettre le fonctionnement des installations sanitaires et de cuisine mais également pour permettre au chauffage central de fonctionner. Si une partie de ces canalisations est visible, la majorité reste cachée, dans les murs ou dans les embellissements. Comment savoir quelles sont celles qui appartiennent aux parties communes et celles qui font partie des espaces privatifs ?
Selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. » et « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. ».
Ainsi, logiquement, une canalisation réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire devrait être privative, et à l’inverse une canalisation affectée à l’usage de tous les copropriétaires devrait être une partie commune.
Toutefois, si une canalisation traverse un des lots, est-elle alors considérée comme commune ou privative ? Une portion de canalisation située dans une partie privative mais issue d’une conduite de chauffage central, équipement commun, appartient-elle aux parties communes ou à la partie privative ? Est-ce la même chose si elle est encastrée ou si elle suit le mur ?
La première réponse à ces questions se trouve dans le règlement de copropriété. En effet, c’est lui qui établit la répartition entre parties communes et parties privatives permettant alors de savoir à laquelle de ces parties appartient ladite canalisation.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
(…) le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; »
Toutefois, si la canalisation a pour objet de desservir la partie privative : chauffage, arrivée d’eau, etc., c’est plutôt sa destination qui a pu être retenue par les tribunaux pour déterminer sa qualification comme partie privative ou partie commune, et ce même si elle est encastrée dans le mur ou le plancher, partie commune de la copropriété.
